העלייה ברמת החיים מביאה עימה עוד ועוד מכוניות לכבישים וכמובן מציפה את החניות הקיימות. רבים מתחילים לחשוב על דרכים יצירתיות להשיג חניות נוספות לרכבים נוספים אשר בבעלותם. אחרים, חיים בבתים ישנים במרכזי הערים בהם לא קיימות חניות בבעלות הדיירים. אחד הפתרונות לבעיה הוא רכישת חניה בבית משותף. על פניו זו נשמעת עסקה פשוטה – חניה היא רכוש מאד פשוט ומוגדר, נכון? ובכן, מסתבר שבמציאות זה הרבה יותר מורכב. בואו נבין מדוע.
מכירת מקרקעין מול מכירת זכות במקרקעין
החניות בבניין משותף הן בבעלות משותפת של הדיירים וכך נרשם הבית המשותף. מבחינה חוקית, מה שנעשה הוא שכל חניה מוצמדת לשימוש לדירות השונות. כאשר רוצה אדם למכור או לרכוש חניה בבניין משותף, מה שנעשה הוא למעשה שינוי של ההצמדה מדירה אחת לאחרת באותו הבניין. כן, הבנתם נכון – זה למעשה מגביל את רכישת ומכירת החניות רק בין בעלי דירות בבניין. בהמשך ניגע בעסקה עם מי שאין לו דירה בבניין.
מכירת חניה מהווה העברה של רק חלק מהזכויות במקרקעין ולכן היא חייבת בתשלום מיסים ללא כל פטורים שונים. מכירת חניה כזאת היא עסקת מכר לכל דבר ועניין ודורשת חוזה מסודר. התשלום של המיסים על העסקה הזו נחלק כמו בעסקאות אחרות כך שאת מס השבח ישלם המוכר ואת מס הרכישה ישלם הקונה. העסקה חייבת דיווח לרשויות המס באותם לוחות זמנים המקובלים בכל עסקת נדל"ן. אי דיווח ואי תשלום יגרור קנסות תחילה ויגיע עד לידי עיקולים בהמשך. זו אחת הסיבות בגינן רצוי לערוך את העסקה באמצעות עורך דין מומחה לנדל"ן.
מכירת חניה למי שאינו בעל נכס בבניין המשותף
כפי שציינו, מכירה כזאת אינה אפשרית מבחינת החוק והבעלות על החניה. מה שניתן לעשות בכדי להתגבר על הבעיה הוא לבצע חוזה שכירות לתקופה ארוכה. חוזים אלו נחלקים לשתי תקופות אפשריות
- חוזה שכירות לחניה עד 25 שנים – זהו חוזה אשר נחשב כשכירות רגילה. הוא לא יגרור אחריו מיסי מקרקעין כמו בעסקת מכירה.
- חוזה שכירות העולה על 25 שנים – זהו חוזה המוגדר על ידי החוק כחכירה. על חוזה חכירה יחולו חובות המס בדומה למכירה של נכס, קרי: על הקונה תחול חובת מס רכישה ועל המוכר תחול חובת תשלום מס שבח. היתרון כאן הוא שניתן לקבוע תקופות ארוכות של עשרות שנים ובכך למעשה מבצעים מכירה דה פקטו של החניה.
חשוב לציין שלפני ביצוע עסקת שכירות חניה לטווח ארוך למי שאינו בעל נכס בבניין, צריך יהיה לברר מול החוקים והכללים אשר נקבעו על ידי ועד הבית או ההתארגנות אשר מנהלת את הבניין המשותף. אל יכולים להחליט שהשימוש בחניות מותר רק למי שהוא בעלים חוקיים של נכס או שוכר נכס בבניין מבעליו החוקיים.
כללים אלו באים להגן על הדיירים מפני הפיכת החניה הפרטית שלהם למקום בו מסתובבים אנשים זרים רבים. זה יקבל משנה תוקף במקומות בהם החניה פנימית, מקורה ומהווה פתח לכניסה גם למעלית, למדרגות או לחדר העמודים.
מכיוון שהחלטה כזאת יכולה לטרפד את עסקת המכירה (השכרה לטווח ארוך) – חשוב לערב עורך דין מקרקעין ונדל"ן אשר ידע לספק את ההגנות הנדרשות לשני הצדדים בחוזה עצמו.
לסיכום, הראנו כיצד עסקה אשר נראית כה פשוטה על הנייר היא למעשה מורכבת מכיוון שהיא מפצלת זכויות במקרקעין או אפילו מכניסה צדדים נוספים לשותפות בזכויות בנכס הנקרא בניין משותף.
