אחד החסמים המרכזיים בדרך לרכישת דירה הוא גיוס הון עצמי למשכנתא. נעזרנו בעידו עוז, מומחה למימון, כדי להסביר כמה הון עצמי צריך למשכנתא בהתאם לסוג הרכישה, איך זה משפיע על תנאי ההלוואה ואילו דרכים קיימות להשלמת הסכום הדרוש. הינה כל התשובות.
כמה הון עצמי צריך למשכנתא לפי סוג הרכישה?
עידו עוז מסביר כי בנק ישראל קובע את המגבלות על שיעור המימון המקסימלי שהבנק יכול להעניק לרוכשי דירות, בהתאם לסוג העסקה.
- דירה ראשונה – ניתן לקבל משכנתא של עד 75% משווי הדירה, כלומר נדרש לפחות 25% הון עצמי.
- דירה חלופית (משפרי דיור) – ניתן לקבל משכנתא של עד 70% משווי הדירה החדשה, ולכן נדרש לפחות 30% הון עצמי.
- דירה להשקעה – המימון מוגבל ל-50% משווי הנכס, מה שאומר שעליכם להביא לפחות 50% הון עצמי.
איך ההון העצמי משפיע על הריבית ותנאי המשכנתא?
ההון העצמי משפיע ישירות על הריבית שתשלמו. עידו עוז מסביר שככל שההון העצמי גבוה יותר, הבנק רואה את ההלוואה כפחות מסוכנת ולכן מציע תנאים טובים יותר. המשמעות היא פשוטה: ככל שתגייסו יותר הון עצמי, תוכלו לקבל תנאים נוחים יותר, לשלם פחות ריבית ולחסוך כסף בטווח הארוך.
מגבלות נוספות על לקיחת משכנתא
ישנן מגבלות נוספות שחשוב להכיר לפני שלוקחים את הלוואה:
- תמהיל משכנתא – לפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות במסלול ריבית קבועה, כדי למנוע סיכון גבוה ללווים.
- תקופת החזר מקסימלית – לא ניתן לקחת משכנתא ליותר מ-30 שנה, גם אם רוצים לפרוס את ההחזרים לתקופה ארוכה יותר.
- יחס החזר להכנסה – ההחזר החודשי לא יכול להיות מעל 50% מההכנסה הפנויה שלכם, כולל הלוואות אחרות שיש לכם.
המלצתו של עידו עוז היא להגדיל את ההכנסה הפנויה לפחות שלושה חודשים לפני הגשת הבקשה למשכנתא. ניתן לעשות זאת, למשל, באמצעות שעות נוספות בעבודה או ייעול ההוצאות. כך תוכלו לשפר את סיכויי האישור, להגדיל את סכום ההלוואה שתקבלו ואף לקבל תנאי ריבית טובים יותר.
דרכים לגיוס הון עצמי למשכנתא
לא כולם מחזיקים בחסכונות גדולים שמאפשרים להם להגיע לדרישות הבנקים. כמה הון עצמי צריך למשכנתא זו שאלה חשובה, אבל השאלה העיקרית היא איך משיגים אותו. עידו עוז מציין מספר דרכים מקובלות להשלמת הסכום הנדרש.
חיסכון עצמי – הדרך הבטוחה
הדרך הטובה ביותר לגיוס הון עצמי למשכנתא היא חיסכון לאורך זמן. ככל שתתחילו מוקדם יותר ותנהלו את הכסף בחוכמה, כך תוכלו לקחת משכנתא גבוהה יותר וליהנות מתנאים טובים יותר. איך לחסוך בצורה חכמה?
- הפקדה חודשית קבועה בחשבון חיסכון נפרד.
- ניצול תוכניות חיסכון קיימות כמו קרנות השתלמות וקופות גמל.
- צמצום הוצאות לא הכרחיות והסטת הכסף לטובת רכישת דירה.
סיוע מהמשפחה
אחת השיטות הנפוצות ביותר בישראל היא קבלת עזרה מההורים או מבני משפחה. מתנה כספית יכולה לשמש כהון עצמי, אך חשוב לדעת שהבנק עשוי לדרוש הוכחות לכך שמדובר במתנה ולא בהלוואה, כדי לוודא שאין חוב נוסף שעלול לפגוע ביכולת ההחזר שלכם.
הלוואות להשלמת הון עצמי
אם הגעתם קרוב לסכום הנדרש אך חסרים לכם כמה עשרות אלפי שקלים, אפשר לבדוק אפשרות ללקיחת הלוואה חיצונית. יש בנקים שמציעים הלוואות בתנאים נוחים במיוחד למי שזקוקים להשלמה קלה להון העצמי. עם זאת, חשוב לקחת בחשבון שהלוואה כזו תוסיף עוד הוצאה חודשית.
משכון נכס של קרוב משפחה
דרך נוספת להגדלת ההון העצמי למשכנתא היא שיעבוד נכס של ההורים או קרוב משפחה אחר. זה מאפשר לקבל מימון נוסף, אך דורש הסכמה מצד בעל הנכס והבנה של הסיכונים הכרוכים בכך.
ניצול זכויות ומענקים
חלק מהרוכשים זכאים להטבות שונות שמסייעות בגיוס הון עצמי. משרד הבינוי והשיכון מציע מענקים והלוואות בתנאים מועדפים לזכאים, כמו זוגות צעירים, תושבי פריפריה וחיילים משוחררים. כדאי לבדוק מול הגופים הרלוונטיים אם אתם זכאים לסיוע כזה, שיכול להוריד משמעותית את הסכום שתצטרכו להביא מהבית.
ניהול תקציב נכון לפני שלוקחים משכנתא
לפני שלוקחים משכנתא, חשוב לתכנן את התקציב כך שתוכלו לעמוד בהחזרים בלי להיכנס למצוקה כלכלית. ניהול חכם של הכסף הוא מה שיבטיח לכם יציבות כלכלית בהמשך.
- לא לקחת משכנתא שההחזר שלה עולה על 30% מההכנסה נטו – זהו הסף המומלץ לשמירה על איזון כלכלי.
- להשאיר כסף בצד להוצאות בלתי צפויות – תיקונים, עליות ריבית או שינויים בהכנסה יכולים להשפיע על התקציב שלכם, ולכן חשוב להיות מוכנים.
- לבחון אופציות למחזור משכנתא בעתיד – אם תנאי הריבית במשק ישתפרו או אם ההכנסה שלכם תגדל, תוכלו לבדוק אפשרות להחלפת המסלול בתנאים טובים יותר.
לסיכום
גובה ההון העצמי משפיע ישירות על סכום המשכנתא שתוכלו לקבל, על הריבית שתשלמו ועל התנאים שתקבלו מהבנק. ככל שההון העצמי גבוה יותר, תנאי ההלוואה ישתפרו. התשובה לשאלה כמה הון עצמי צריך למשכנתא תלויה בסוג הדירה שאתם רוכשים. אם אין לכם את הסכום המלא, יש דרכים לגייס אותו – חיסכון, סיוע משפחתי, הלוואות או מענקים. בחירה באפשרות הנכונה בשבילכם יכולה להקל משמעותית על רכישת הדירה ולהפחית את העלויות בטווח הארוך.
