חוק חניות בבניין משותף קובע כללים ברורים לניהול החניון המשותף. דיירים רבים אינם מכירים את מלוא זכויותיהם וחובותיהם על פי חוק זה, דבר שיכול ליצור בלבול בחיי היומיום. הכרת החוק מאפשרת לכל תושבי הבניין להתנהל נכון ולמנוע אי הבנות. ריכזנו עבורכם את כל הפרטים החשובים.

הגדרות ומושגי יסוד בחניות בבניין משותף

הבדל בין חניה צמודה לחניה לא צמודה

חוק חניות בבניין משותף מבחין בין שני סוגי חניות עיקריים. חניה צמודה היא חניה הרשומה בטאבו כחלק מהרכוש הצמוד לדירה ספציפית ומהווה חלק בלתי נפרד מהדירה. הבעלות עליה מלאה ובלעדית לבעל הדירה, והיא עוברת עם העברת הבעלות בדירה. חניה לא צמודה היא חלק מהרכוש המשותף של הבניין ואינה רשומה על שם דירה ספציפית. השימוש בה מוסדר בתקנון הבית המשותף או בהחלטות האסיפה הכללית של בעלי הדירות.

חניות משותפות וחניות אורחים

חניות משותפות הן חלק מהרכוש המשותף של הבית המשותף ומיועדות לשימוש כלל הדיירים. חניות אלו לא רשומות על שם דירה ספציפית ולא ניתן לסחור בהן או להעביר בעלות עליהן. חניות אורחים הן תת-קטגוריה של חניות משותפות, המיועדות לשימוש אורחי הדיירים ולא לשימוש הדיירים עצמם. שימוש קבוע בחניית אורחים על ידי דייר מהווה שימוש שלא כדין ברכוש המשותף.

זכויות וחובות בעלי דירות בנוגע לחניות

זכויות ומגבלות בחניה צמודה

בעל חניה צמודה זכאי להשתמש בה באופן בלעדי לחניית רכבו ולהשכירה לאדם אחר. תקופת ההשכרה המירבית המותרת היא 25 שנה. אסור למכור את החניה בנפרד מהדירה – אין תוקף לעסקה בה נמכרת דירה ללא החלק שהוצמד אליה. אסור להשתמש במקום החניה לצורך שאינו חניה – לא ניתן להפוך מקום חניה לשטח אחסון או למחסן בנוי. אסור לבצע שינויים מבניים ללא אישור הרשויות ובעלי הדירות האחרים, ואסור להשתמש בה באופן שיפריע לשימוש הסביר של דיירים אחרים.

זכויות וחובות בחניות משותפות

לכל בעלי הדירות יש זכות שימוש שווה בחניות המשותפות, אך גם חובה לשמור על הסדר ולכבד את זכויות השימוש של האחרים. אסור לבעל דירה להשתלט על חניה משותפת או להפריע לשימוש הסביר של דיירים אחרים בה. כשדייר משתלט על חניה משותפת באופן קבוע, מציב בה חפצים או מונע את השימוש בה מדיירים אחרים, הדבר מהווה שימוש אסור בשטח משותף.

 

 

השכרת חניה – היבטים משפטיים

פתרון סכסוכים וגישור בנושא חניות

הליכים משפטיים בסכסוכי חניות

סכסוכי חניות בבניינים משותפים מתחילים בפנייה למפקח על רישום המקרקעין, שהוא הסמכות השיפוטית הראשונה בסכסוכים בין דיירים בבית משותף. הגשת תביעה למפקח כרוכה באגרה נמוכה יחסית וההליך פחות פורמלי מאשר בבית משפט רגיל. אם הסכסוך אינו נפתר ברמת המפקח, ניתן לערער על החלטתו לבית המשפט המחוזי. לפני פנייה להליך משפטי, חשוב לנסות לפתור את הסכסוך בדרכי שלום, כולל באמצעות פנייה לנציגות הבית המשותף. במקרים של פרויקטי פינוי בינוי 2025, מומלץ להסדיר את זכויות החניה עוד בשלב ההסכמים הראשוניים.

תקדימים משפטיים וסמכויות המפקח

המפקח על רישום המקרקעין מוסמך להכריע בסכסוכי חניות בבתים משותפים בהליך מהיר שנמשך לרוב מספר שבועות. על בסיס פסיקה עדכנית, המפקח רשאי לתת צווי עשה או אל תעשה כנגד דיירים המשתלטים על חניות משותפות, אפילו אם השתמשו בהן שנים רבות. הפסיקה קבעה גם כי יש עדיפות לבעלי החניות הצמודות בגישה לחניותיהם.

היבטים ביטוחיים וכלכליים

אחריות ביטוחית בחניון הבניין המשותף

הרכוש המשותף בבניין, כולל אזור החניון, מכוסה תחת פוליסת ביטוח המבנה של הבית המשותף. פוליסה זו מכסה נזקים למבנה החניון עצמו, כמו נזקי אש או הצפות. ועד הבית אחראי על רכישת ותחזוקת הפוליסה, והתשלום מחולק בין כל הדיירים.

לגבי חניות צמודות – המבנה מכוסה תחת פוליסת המבנה, אך נזקים לרכב או לרכוש אחר בחניה הם באחריות בעל הדירה. מומלץ לוודא כי פוליסת ביטוח הדירה מכסה גם את החניה הצמודה. במקרה של תאונה בחניון, האחריות עשויה להיות מוטלת על ועד הבית אם מדובר בליקוי תחזוקתי.

היבטי מיסוי בהשכרת חניות

השכרת חניה כפופה למיסוי בדומה להשכרת כל נכס מקרקעין. הכנסה מהשכרת חניה חייבת בדיווח לרשויות המס ובתשלום מס הכנסה. קיימים מספר מסלולי מיסוי: פטור חלקי כאשר החניה מושכרת יחד עם דירת מגורים, מס מופחת של 10% על ההכנסה ברוטו, או חיוב רגיל עם אפשרות לניכוי הוצאות. השכרת חניה לצורכי מגורים פטורה ממע"מ, אך השכרה למטרות עסקיות חייבת במע"מ ומחייבת פתיחת תיק עוסק. מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון לגבי המסלול המתאים.

השפעת חניה על ערך הנכס

חניה היא גורם משמעותי המשפיע על ערך נכסי מגורים, במיוחד באזורים עירוניים צפופים. חניה צמודה יכולה להעלות את ערך הדירה ב-5% עד 15%, תלוי במיקום ובזמינות החניות באזור. באזורים מרכזיים בערים הגדולות, ההשפעה יכולה להיות משמעותית אף יותר. סוג החניה משפיע על ערך הנכס – חניה מקורה בחניון תת-קרקעי נחשבת ליוקרתית יותר מחניה פתוחה. שמאים מתחשבים בקיומה של חניה צמודה בהערכת שווי נכס, ומומלץ להדגיש את יתרון החניה בעת מכירת דירה.

לסיכום

חוק חניות בבניין משותף מספק מסגרת ברורה לניהול נכון של החניון המשותף. הכרת הזכויות והחובות מאפשרת לכל תושבי הבניין לחיות בהרמונה. שמירה על הכללים מבטיחה סביבה נעימה ונוחה לכולם. עם המידע הנכון, ניתן ליהנות מהחניון בצורה המיטבית לכל הצדדים.