מס שבח הוא בין מיסי הנדל"ן הבולטים והחשובים ביותר, סביב עסקאות מכירת נכסים. גובהו המשמעותי, עשוי להשפיע מאוד על שיקולים שונים לגבי עסקאות נדל"ן שמתכננים לבצע. לכן, חיוני להבין במה מדובר וכיצד מס זה מחושב. בואו נבדוק זאת יותר מקרוב.

חלק בולט בתמונה מורכבת

עסקאות נדל"ן אינן רק מכירת נכס בסכום מוגדר. מעבר להיבטי הבירוקרטיה השונים והרבים, ההיבט הכספי של עסקה כזו מורכב למדי, והדבר מתבטא גם במיסים. הנושא של מס שבח הוא מורכב, ושווה לקרוא מידע נוסף ולהתעמק בו ובתשלום שלו. מייד נסביר זאת בתמצית גם כאן, אך כהקדמה נציין כי מס השבח הוא חלק מכמה מיסים והיטלים שעשויים להיכלל בעסקאות של מכירת נדל"ן. בכל עסקה כזאת, רוכש הנכס יידרש לשלם מס רכישה, ובמקרים מסוימים הוא עשוי לשלם גם היטל השבחה, שהוא תשלום לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ואין לבלבל אותו עם מס שבח. בכל מקרה נראה שהתמונה תמיד מורכבת במידה כזו או אחרת, ומס שבח הוא גורם מרכזי במסגרתה.

מס שבח בתמצית

מס שבח הוא מס אשר חייבים לשלם על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. בתמצית, זהו תשלום שמוכר הנכס משלם לרשות המיסים במקרים שבהם היה לו רווח בעקבות מכירת הדירה. גובה התשלום נקבע בהתאם לגובה הרווח הזה, והתשלום עצמו מתבצע עם חתימת חוזה המכר. חשוב להדגיש ולהבין את היבט הרווח, מכיוון שהמס נגבה עליו ולא על הסכום שבו נמכר הנכס. אם ערך הנכס עלה כתוצאה משינוי בתכנון עירוני שעשתה המדינה ובעקבות זאת הרווחתם בעסקה ביחס למחיר רכישת הנכס במקור, על כך המיסוי. חישוב המס הוא לפי אחוז מהרווח, עם לקיחה בחשבון של הוצאות מוכרות שונות שהיו לכם על הנכס, ככל שהיו.

בדיקת תשלום מס שבח

מאחר שגובה מס השבח שיש לשלם אינו זניח, כדאי ומומלץ לבצע לפני כן בדיקת תשלום מס שבח. בפשטות, זוהי בדיקה של מצבכם שכוללת הערכה של מס השבח שתידרשו לשלם אם תמכרו את הדירה על פי התכנונים הנוכחיים (של מועד מכירה, סכום המכירה וכדומה). מידע כזה עשוי להיות שימושי מאוד מכיוון שהוא יכול לחסוך לכם הפתעות לא נעימות בהמשך. כך תבינו את סדר הגודל של התשלום הצפוי ותוכלו להיערך טוב יותר להמשך, ואף תוכלו בעקבות זאת להתארגן כספית כדי לשלם אותו. ייתכן שתחליטו לשנות את תנאי העסקה, כמו מועד ביצוע העסקה, כדי להשפיע על גובה המס ולשנות אותו, אך הכול מתחיל מההבנה של השורה התחתונה, כלומר של כמה תצטרכו לשלם.

עוד כמה נקודות חשובות

לנושא של מס שבח יש השלכות משנה רבות. הינה למשל שלוש נקודות שכדאי להכיר:

• ניתן לקבל פטור ממס שבח – חשוב מאוד לדעת שיש כמה מצבים שבהם עשויים להיות זכאים לקבלת פטור ממס שבח, למשל כאשר עוברים הליך גירושין והדירה עברה לבעלות של בן או בת הזוג.
• לפעמים הקונה משלם – עשוי להיות מצב שבו דווקא רוכש הנכס ישלם באופן חלקי את מס השבח, במקרים שבהם הרשויות דורשות ממנו לשלם להן מקדמה על מס זה. אם מצב זה קורה, סכום המקדמה יקוזז מסכום רכישת הנכס כאשר תבוצע עסקת המכירה.
• כאשר אין רווח – חשוב להבהיר שאם אין רווח על מכירת דירה (ביחס לעלות רכישתה במקור), אין צורך לשלם מס שבח, מאחר שלא הייתה כאן כל השבחה של הנכס, וכמובן שגם לא רווח בעקבותיה.

לסיכום

לאור המורכבות של נושא זה מומלץ להתעמק בפרטיו השונים ולקרוא עליו מידע נוסף, ובמידת הצורך לפנות לייעוץ עם מומחים ולבצע בדיקה של תשלום מס שבח מראש. טיפול מחושב יבטיח לכם צמצום של הוצאות שונות ומיצוי מקסימלי של הרווח.